[摘要] 今年一季度，尤其是3月份，新余市中心城区新建商品房销售火热情形出乎预期，当月商品住宅网签成交量环比增长172%，同比增长148%；3月存量住房交易量也创了单月历史新高；商品住宅价格上涨预期较强，市场运行呈现明显回暖趋势。
今年一季度，尤其是3月份，新余市中心城区新建商品房销售火热情形出乎预期，当月商品住宅网签成交量环比增长172%，同比增长148%；3月存量住房交易量也创了单月历史新高；商品住宅价格上涨预期较强，市场运行呈现明显回暖趋势。
一、市场运行状况
（一）房地产开发完成投资情况（统计指标为全市数据）。 今年1-3月份，全市房地产完成投资6.51亿元，同比增长38.51%。其中住宅完成投资4.71亿元，同比增长36.92%;非住宅完成投资1.80亿元，同比增长42.86%。
（二）商品房建设情况（统计指标为全市数据）。1、商品房施工面积。截止到3月底，全市商品房施工面积为756.51万㎡。其中：住宅施工面积563.68万㎡；非住宅(含商业用房、办公楼、车库、地下室等，下同）施工面积192.83万㎡。2、商品房新开工面积。1-3月全市商品房新开工面积59.86万㎡，同比增长80.25%。其中住宅48.61万㎡，同比增长100.29%；非住宅11.25万㎡，。同比增长25.84%。3、商品房竣工面积。1-3月全市商品房竣工面积55.85万㎡，同比增长19.95 %。其中商品住宅竣工面积46.662万㎡，同比增长134.94%，非住宅竣工面积9.19万㎡，同比减少65.58%。
（三）新建商品房预售许可情况。1－3月份，中心城区新建商品房批准预售面积为17.86万㎡，与上年同比减少29.80%，其中商品住宅面积为17.28万㎡（1295套），比上年同期减少30.57% ；非住宅面积为0.58万㎡，同比增长5.45%。
（四）新建商品房销售情况。1－3月份，中心城区商品房销售面积59.59万㎡，同比增长42.36%；销售金额25.99亿元，同比增长40.56%。其中：商品住宅销售面积53.66万㎡（4062套），同比增长46.09%；销售金额21.93亿元，同比增长51.35%；商品住宅销售均价4088元/㎡,同比上涨3.62%。非住宅销售面积5.93万㎡，同比增长15.59%；销售金额4.06亿元，同比增长1.50%。可售新建商品房总量为198.19万㎡，去化周期8.3个月，比2月份缩短了1.9个月。其中：住宅109.68万㎡、8313套，去化周期5.2个月，比2月份缩短了1.6个月；非住宅88.51万㎡，去化周期35.9个月。
（五）存量房交易情况。1－3月份，中心城区存量房买卖成交面积16.81万㎡，同比增长40.08%。其中:住宅成交面积15.71万㎡（1448套），同比增长64.16%，仅3月份成交7.71万㎡（701套），环比增长101.83%，同比增长86.68%；非住宅成交面积1.10万㎡，同比减少54.73%。
（六）房地产信贷情况（统计指标为全市数据）。2018年1－3月份，全市房地产开发贷款余额7.62亿元 ，同比增长48.73%;个人购房贷款余额182.38亿元，同比增长12.50%。住房公积贷款余额26.53亿元，同比增长21.36%。
（七）房地产开发用地出让情况。1－3月份,中心城区未出让房地产开发用地。
二、市场运行分析
（一）房地产开发投资同比回升。房地产开发投资回升的主要原因：一是商品住房市场销售回暖，开发企业资金回笼加快，商品住房库存量下降，在建项目施工进度加快；二是商品房新开工面积增多。例如，龙泉湾、香山听泉
香山听泉5050元/平方米3.95分北湖西路与天工大道交汇处（原长红机械厂）400-176-0760 转 611308、立信壹号、时代花园等分期建设项目，都在抓紧开工建设。
（二）商品房库存量继续下降。在市委市政府领导的高度重视和高位推动下，2017年我市中心城区商品房去库存工作成效卓著，库存量及其去化周期都下降至正常水平。由于明显的价格洼地优势，吸引了周边县市的人群来我市购房置业，春节后的3月份，新建商品住房和存量商品住房（即二手房）市场，出现历年难见的销售火热现象。
（三）商品住房价格上涨预期强烈。今年以来，我市中心城区一直在低位徘徊的商品住宅价格开始呈现上升趋势。随着可售房源的减少，城市配套设施（尤其教育设施）的完善，市民对房价上涨预期较强。与去年年底相比，开发企业大都上调了现有房源销售价格。据了解，春节后高新区范围的楼盘房价大都上调了300元/㎡左右，高的达500元/㎡以上；市区几个较大型楼盘如北湖帝景、龙泉湾、景江花园等上调了500元/㎡以上，高的甚至上调了近1000元/㎡。
（四）存量住房交易十分活跃。存量住房交易市场较去年更加活跃。据了解，今年以来，中心城区学校附近的二手比较抢手，需求旺盛。一些城市居民、进城务工人员等为了子女上学方便，选择在一中、四中、长青小学、暨阳小学等学校附近买二手房的特别多。尤其今年3月份，二手住房成交量创了历史之最。二手住房市场的活跃，有效地促进了对新建商品住房的改善型需求。
三、存在的主要问题及对策
（一）非住宅库存压力依然较大。我市中心城区非住宅实际可售面积，远大于网签系统统计的面积，因为开发商普遍都用非住宅备案到个人名下去银行融资，而非真实销售，尤其是一些商务楼空置或闲置率较高。
（二）房地产开发涉稳楼盘较多。近年来，有些楼盘的开发商存在延期交房、延期办证等问题，有些住宅小区的物业企业存在服务不到位的问题，从而时常引发业主集体上访投诉，不仅影响社会稳定，也有损政府形象，亟待各相关职能部门密切配合，共同治理。
（三）住宅小区地下停车纠纷增多。自去年下半年以来，我市中心城区因地下停车有关问题引发的矛盾纠纷不断增多，影响社会的治安和稳定。例如：格林风情小区业主两次集体堵路，龙泉湾小区业主与物管人员发生冲突向110报警，安鑫雅庭
安鑫雅庭4062元/平方米3.99分站前西路延伸段（劳动立交桥旁）400-176-0760 转 618808小区业主集体上访，还有伴山壹品
伴山壹品5200元/平方米4.01分赣西东大道400-176-0760 转 635703小区、观山别院
观山别院4080元/平方米3.92分仙来西大道1398号（恒大城以北）400-176-0760 转 810462小区等都出现过因地下停车问题矛盾纠纷。对此，有待相关职能部门建章立制，采取有力措施加以规范，加强管理。
（四）主要对策和建议。一是抓好商品房预售资金监管，严格预售许可形象进度标准，有效遏制延期交房、延期办证等现象。二是加强日常监督指导，规范企业经营行为。三是建立新余市化解房地产领域涉稳突出矛盾纠纷隐患联席会议协调机制，各相关职能部门密切配合，各司其职，共同协调化解矛盾纠纷，妥善处理房地产领域涉稳遗留问题。四是建议严格控制商业用房开发，优化商品房供应结构。五是建议学习借鉴外地经验做法，结合新余实际，制定住宅小区及其周边背街小巷停车管理办法，明晰新建住宅小区车位（库）权属。
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